张律师：我公司是家物业管理企业，目前遇到一个问题。我们管的那个小区房屋是阶梯型的，有家业主在他可以进入的楼下业主屋顶上铺了大理石，并种了些花草。如今，楼下业主说屋顶有渗漏迹象。我公司接到报修后要到屋顶上查看，但楼上业主不仅不让我们维修，还说若我们损坏了他铺的大理石，我们要赔偿他的损失。他的理由是，买房时，他向开发商多付了房款，购买了楼下业主屋顶平台的使用权，开发商也在预售合同对此加以了注明。我们发现这位业主入住时，在他签署的业主公约中明文禁止这样的行为。为此来信请问，我们该如何处理这件事？
市民马先生马先生：你们遇到的问题是目前比较普遍的一个问题，即开发商对业主有过某些承诺，业主以此为理由不配合物业管理公司的工作。
从来信反映的情况看，楼上业主占用的屋顶平台属于房屋共用部位，归整幢楼房全体业主所有。《上海市居住物业管理条例》规定，物业使用中禁止占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备，所以楼上业主的行为是违法的。不仅如此，楼上业主在其签署的业主公约中也承诺过不做上述行为，所以他的行为还是种违约行为。
至于他所称的开发商曾经允许他使用屋顶平台，那是另外一个问题。从法律关系上来说，业主和小区物业管理公司之间是物业管理关系，业主和开发商之间是房屋买卖合同关系，二者不可混为一谈。物业管理公司进行物业管理的依据是物业管理相关法律法规以及业主在入住小区时所签署的相关文件，如业主公约、装修管理公约等。根据有关规定，开发商并无权处分整幢楼房的共用部位，因此开发商对楼上业主的承诺是无效的。可见，楼上那家业主不能以开发商对他的承诺为由，不让你公司进行维修。至于他与开发商之间的纠纷，可以通过别的途径解决。
如果楼上那家业主坚决不配合你们的工作，可以向房地局反映。《上海市居住物业管理条例》规定，区房地局可以责令其限期改正，恢复原状，并且可以并处一千元以上一万元以下的罚款。另外，你们也可以向楼房所在地的人民法院起诉，要求楼上业主恢复原状，即将违法占用的共用部位的大理石等物品拆除，将屋顶恢复至原来的状态。 |
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